Alhamdulillah, syukur... Memiliki rumah adalah impian setiap orang.. Aku juga mempunyai impian dan rumah idaman seperti yang ku angan2 sejak dari kecil.. kalau di ikut dari angan2 sememangnya rumah idaman mestilah seperti istana, mempunyai banyak bilik dan lengkap dengan pelbagai kemudahan, kolam renang, taman bunga, gym, padang pemainan, temi tasik atau antai.. tapi itu hanya angan2. realitinya jika ingin memiliki rumah seharusnya kita memilih yang sesuai pada baget dan kewangan semasa kita.
TIP DAN PANDUAN MEMBELI RUMAH
Disini disimpulkan beberapa TIP dan PANDUAN yang harus korang ambik perhatian:
- Ada 10% tunai dari nilai rumah untuk deposit
(sesetengah developer memberi discount pembayaran deposit) - Sediakan tunai 4% dari nilai rumah untuk kos guaman dan duti setem
(sesetengah bank menawarkan pinjaman termasuk dalam pinjaman rumah). - harga Rumah mesti dalam syarat kelayaan gaji bersih korang dan pasangan korang
- Untuk pinjaman sedia ada (pinjaman peribadi, kad kredit), anda dah urus bayaran dengan baik dan tiada kelewatan.
- Jika berkerja tetap, status perkerjaan anda sudah tetap atau melebihi 6 bulan.
- Dokumen untuk permohonan pinjaman dan guaman lengkap.
- Mesti ada sedikit rekod pinjaman dan pembayaran bank
- Korang perlu bijak memilih rumah yang bersesuaian dengan bajet kewangan korang,
- Pastikan status rumah tersebut,Freehold ke Leasthold
- Korang perlu mencari lokasi rumah yang stategik, dekat dengan kemudahan awam, keselamatan, sekolah, berdekatan bandar dan tempat kerja
- Korang perlu menandatangani perjanjian pembelian rumah SnP, Korang dinasihatkan supaya meneliti terma-terma dalam surat tawaran tersebut.
- Pilih Bank yang menawarkan pinjaman yang interest terendah,Pilihlah yang islamik
- Pilih insurance rumah demi keselamatan rumah dan yang dapat mengurangkan beban ketika kita menghadapi ujian melibatkan rumah. pilihlah yang islamik atau takaful
- Korang perlu mencari peguam, Rujuk Peguam Yang Pakar Dalam Menguruskan Urusan Jual Beli Hartanah
- Korang dinasihati sentiasa melihat progress rumah yang sedang dibina, segala masalah boleh terus dirujuk pada developer, peguam dan bank
- Semua surat-surat, salinan-salinan surat dari pemaju, bank atau loyar failkan baik-baik untuk rujukan jika timbul satu-satu masalah kemudian hari.
- Sebagai Orang Islam, adalah wajib untuk para pembeli rumah menggunakan perkhidmatan keawangan Islam (Islamic finance) yang telah disediakan di setiap bank. Ini bagi mengelakkan kita daripada dihinggapi dengan dosa ‘riba’( dosa yang sangat besar di sisi islam) yang terdapat dalam sistem pinjaman konvensional. “Berkatilah rumah idaman anda dengan sumber yang halal lagi barkah
PENGALAMAN BELI RUMAH TERES SETINGKAT
Kami ingin berkongsi dengan korang pengalaman kami membeli rumah
14/09/14 - 27/4/2015 (BOOKING RUMAH )
- Kami mencari rumah idaman kami setelah selesai perkhawinan kami. kami booking beberapa rumah..
- mula2 booking rumah double storey di dengkil tetapi projek dibatalkan dan kami mendapat duit booking RM5000 kembali
- kemudian awal April 2015 kami berjaya booking rumah SEMI D diteluk panglima garang hanya bermodalkan RM500, rumah ini telah menjadi rumah ke2 kami dan juga rumah yang kami pilih untuk didiami.
- Pada 27/4/2014 kami booking RM500 rumah teres setingkat di rantau panjang, klang yang telah menjadi rumah pertama kami Dapatkan booking slip daripada agen atau pemaju. resit ini penting jika kita ingin membatalkan booking rumah tersebut.
- Rumah teres ini dibeli kerana rumah Semi D yang kami beli kelihatan seperti projek gagal dan jika semi D tersebut berjalan kami rancang untuk menyewakan sahaja rumah teres ini..
28/4/2015 - 5/5/2015 (LENGKAPKAN BORANG PERMOHONAN)
- Pihak developer iaitu HASIL MENANG SDN BHD telah melantik S Sejati Property Consulting untuk menguruskan segala urusan melibatkan pembelian rumah teres ini.
- ssejati akan mewakili pihak developer untuk pengurusan mencari Loan bank dan lawyer,
- maknanya kami tidak perlu mencari bank dan lawyer hanya perlu menyediakan beberapa dokumen penting untuk memudahkan urusan bank dan lawyer.
- Dokemen yang diperlukan ialah
- Slip gaji 3 bulan
- penyata terbaru kwsp
- bank statement
- ic
- Pengesahan jawatan dari majikan
5/5/2015 - 10/6/2015 (URUSAN SNP)
- Setelah penyerahan dokumen pada ssejati, pihak developer perlu menyiapkan Perjanjian Jual Beli atau Sales And Purchase Agreement (SNP) untuk kergunaan dan rujukan pihak bank dan lawyer
- Proses penyediaan perjanjian ini memerlukan tempoh yang agar lama kerana memerlukan maklumat detail projek perumahan tersebut
- Kami perlu membayar RM500 baki deposit semasa menandatangan SNP ini
- Dari maklumat SNP ini kami diberitahu akan mendapat Legal Fees and Stamp Duty untuk SNP secara percuma
- SNP juga menyediakan jadual progres rumah yang perlu pihak developer patuhi
- Kami juga diterangkan pelan dan layout keseluruhan rumah yang akan kami beli
- kami juga diterangakan spesifikasi rumah lengkap yang akan kami dapat
- Kami diberi salinan Jadual G (untuk landed house) di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966. salinan ini perlu kami simpan sebagai bukti dan dokumen penting untuk urusan kwsp dan sebagainya
21/5/2015 - 3/6/2015 (URUSAN LOAN BANK)
- Setelah pihak developer menyiapkan SNP, Barulah boleh kita hantan copy SNP ke pihak bank untuk rujukan detail projek rumah tersebut kami menanti 2 minggu dengan penuh sabar dan berharap ada bank yang sudi menerima pemohonan pinjaman rumah kami ini..
- kami mendapat berita gembira iaitu 2 bank bersedia untuk memberi kami pinjaman perumahan iaitu dari maybank islam dan bank muamalat..
- setelah berdoa dan berbincang . kami menyenaraikan pro dan konta antara bank2 ini dan kami memilih untuk membuat pinjaman dari maybank islam setelah melihat tawaran yang lebih menguntungkan kami.
- Kami pilih bank yang menawarkan pakej terbaik, dari segi jumlah pinjaman, interest rate, tempoh bayaran balik, dan mengikut kaedah Islamik
- loan yang diluluskan hanyalah 90% dari harga rumah
- Loan kami juga termasuk dengan MRTT - Takaful Insuran untuk cover loan (wajib)
- kami juga dimaklumkan perlu membayar Insuran kebakaran, kena bayar tahunan (yearly).
- kami perlu menandatangani pejanjian pinjaman setelah kami bersetuju segala syarat yang dinyatakan dalam letter offer bank tersebut.
30/6/2015 - 7/7/2015 (URUSAN LAWYER)
- Setelah urusan SNP dan Loan bank selesai kami perlu berjumpan lawyer bank untuk menandatangani borang perjanjian yang sangat banyak
- lawyer bank ini tidak sama dengan lawyer snp dan kami perlu membayar legal fee iaitu sebanyak rm6000++
- setelah perbincangan dengan pihak bank kami bersetuju untuk memasukkan legal fee ini kedalam pinjaman perumahan
- setelah berurusan dengan pihak lawyer kami mendapat discount 30% dari harga legal fee
- discount legal fee 30% ini tidaklah kami dapat secara cash tetapi dipontong ke dalam jumlah keseluruhan pinjaman rumah kami
1/7/2015 - 9/7/2015 (URUSAN KWSP)
- Kami terpaksa mengeluarkan duit KWSP kami untuk menampung duit deposit rumah sebanyak RM300000
- Pengeluaran KWSP dari akaun2, boleh dibuat untuk membeli rumah pertama atau rumah kedua dengan syarat sudah menjual rumah pertama.
- Jumlah duit yang boleh dikeluarkan dari akaun2 ialah perbezaan antara harga rumah dengan loan campur 10% dari harga rumah berbanding dengan jumlah simpanan dalam akaun2, dikira mana-mana yang terendah.
10/7/2015 (DOWNPAYMENT)
Setelah kami membayar booking fees, developer mengarahkan kami membayar downpayment sebanyak 10% dari harga jualan rumah iaitu RM30,000.00
OCT 2015 - SEKARANG (BAYARAN PROGRESS RUMAH)
- Apabila membuat pinjaman bank untuk membeli unit di dalam pembinaan, bank akan membuat bayaran kepada pemaju secara berfasa. Maka pembeli pun perlu membuat bayaran faedah atas pinjaman itu secara berfasa juga.
- Harus diingat, bayaran yang dibuat hanya untuk bayaran faedah sahaja, bukan prinsipal.
- Kita ambil contoh, katalah harga rumah tu rm200K mula-mula mungkin bayar dalam rm30 sahaja sebab baru kerja-kerja piling dilakukan. Selepas 5 bulan bayaran faedah mungkin naik ke RM 150 sebab struktur asas dah mula dibina. 4 bulan seterusnya mungkin naik RM 300 sebab dinding dah siap.setahun setengah kemudian, bayaran naik rm600 sebab mungkin dah siap pula kerja-kerja wiring dan begitulah seterusnya sehinggalah pembinaan 100% siap
- Progress interes bank OCT 2015 = RM330
NOV 2015= RM340
JULAI 2015 - SEKARANG (PROGRESS RUMAH)
SEPTEMBAR 2015 - The foundation of the said building = 20%
OCTOBER 2015 - The structural framework of the said building = 35%
NOVEMBAR 2015 - the walls of the said building with door and window frame = 45%
DECEMBER 2015 - The roofing, electrical wiring, plumbing, gas piping, and cabling = 55%
JANUARY 2016 - The internal and external finishes including wall finishes = 65%
FEBRUARY 2016 - The sewerage work serving = 70%
MARCH 2016 - The drains serving = 75%
APRIL 2016 - The road serving = 80%
MAY 2016 - Water and electricity suply ready for connection = 92.5%
JUNE 2016 - MOT = 95%
JULY 2016
MAY 2015 (GAMBAR PROGRESS RUMAH)
OGOS 2015 (GAMBAR PROGRESS RUMAH)
TIP UNTUK PROGRESS AKAN DATANG
2. Sekiranya Pemaju gagal menyiapkan dan menyerahkan milikan kosong rumah tersebut kpd Pembeli dlm tempoh 24 bulan dari tarikh SNP tersebut, Pemaju dikehendaki membayar gantirugi kelewatan kpd Pembeli pada kadar sepuluh peratus (10%) setahun daripada harga beli bermula dari tarikh sepatutnya penyerahan pemilikan kosong dibuat hingga tarikh sebenar Pembeli mengambil pemilikan kosong rumah tersebut. Dan bayaran gantirugi tersebut hendaklah dijelaskan oleh Pemaju kpd Pembeli pada masa penyerahan milikan kosong rumah tersebut dibuat.
Perkara ini mungkin ramai yg terlepas pandang, dimana kebanyakan Pembeli tidak tahu pun mereka layak dibayar gantirugi kelewatan siap rumah oleh Pemaju. Bagi mereka yg tahu hak mereka pun biasanya tidak bertanyakan ttg bayaran gantirugi tersebut pada masa serahan milikan ksong dibuat sedangkan SNP jelas menyatakan yg Pemaju kena bayar bayaran denda lewat tersebut pd masa serahan milikan kosong dibuat, bukannya menunggu sehingga pembeli memfailkan tuntutan di Tribunal Pembeli rumah misalnya.
3. Harus diingat, maksud serahan milikan kosong di atas itu tidak sama dgn serahan kunci rumah, ..di sini ramai orang komfius dan silap faham..So, kalau begitu apakah perbezaan di antara serahan milikan kosong dgn serahan kunci?Dengar sini baik2 apa yg sy akan terangkan.
Serahan kunci beerti pemaju hanya menyerahkan kunci rumah sahaja kpd pembeli sedangkan serahan milikan kosong membawa maksud Pemaju menyerahkan kunci rumah bersekali dengan hak untuk mendiami rumah tersebut. Jadi, kunci rumah mungkin boleh diserah oleh pemaju kpd pembeli pada bila2 masa dgn syarat rumah tersebut tlh dipasang pintunya, he..he..,
tetapi milikan kosong hanya diserahkan selepas rumah tersebut siap dibina dgn sempurna, dan setelah mendapat pengesahan drpd Arkitek yg rumah tersebut telah siap dibina dgn sempurna, disamping Pemaju atau wakil pemaju telah memohon untuk pengeluaran CFO (sekarang dipanggil CCC). Ertinya, kalau setakat serah kunci tp pembeli masih tak boleh nak duduk rumah tersebut kerana belum dapat CFO, maka itu bukanlah penyerahan milikan kosong sebenar sbgaiman yg disyaratkan dlm SNP.
4. Selepas milikan kosong diserahkan kpd Pembeli, Pembeli mempunyai tempoh liability kecacatan (bahasa mudahnya dipanggil tempoh warranty) selama 24 bulan. Dlm tempoh tersebut sebarang kerosakan rumah yg disebabkan oleh mutu ketukangan, atau bahan2 yg digunakan, atau sekiranya kerosakan disebabkan Pemaju tak ikut spesifikasi atau pelan bangunan yg telah diluluskan, maka Pembeli boleh hantar notis aduan secara bertulis kpd Pemaju memaklumkan ttg kerosakan tersebut.
Dan sebaik sahaja menerima notis aduan tersebut, Pemaju dikehendaki memperbaiki segala kerosakan rumah tersebut dlm tempoh masa 30 hari drpd tarikh terima notis aduan. Sekiranya gagal, Pembeli boleh lantik kontraktor atau tukang mereka sendiri untuk membaiki kerosakan tersebut, dgn syarat kontraktor yg dilantik kena bagi satu sebut harga kpd Pemaju ttg kos pembaikan kerosakan tersebut dan bagi peluang sekali lagi kpd Pemaju utk baiki kerosakan tersebut dlm masa 14 hari..sekiranya Pemaju masih tak baiki kerosakan tersebut, maka bolehlah kontraktor yg dilantik itu membaiki kerosakan tersebut dan segala kos pembaikan boleh dituntut drpd wang pertaruhan (retention money) yg dipegang oleh Peguam.
5. Satu perkara yg anda harus tahu, dlm SNP standard ini, tiada Klausa yg membolehkan Pembeli menamatkan perjanjian jual beli akibat kelewatan Pemaju menyiapkan rumah atau keingkaran Pemaju mematuhi syarat2 atau terma2 dlm SNP dan sebagainya , tetapi sebaliknya di pihak Pemaju mereka boleh membatalkan perjanjian jual beli sekiranya pembeli gagal membayar harga jual beli dalam tempoh masa yang ditetapkan.
Ertinya, kalau Pemaju lewat siap rumah atau gagal mematuhi syarat2 yg ditetapkan dlm SNP Pembeli tidak boleh membatalkan perjanjian tersebut, tetapi mereka boleh menuntut gantirugi drpd Pemaju sebagaimana yg saya nyatakan di atas, itupun setelah rumah tersebut siap dibina sepenuhnya dan milikan kosong telah diserahkan kpd Pembeli.
Jadi, bagaimana pula keadaannya kalau rumah tersebut tak siap2 atau terbengkalai terus?? Apakah hak Pembeli?? Setakat ini sebenarnya masih terdapat kelompongan (loopholes) yg nyata dlm SNP ttg perkara tersebut, bahkan dalam Akta Pemajuan Perumahan itu sendiri masih tidak jelas ttg apakah hak2 pembeli sekiranya sesuatu projek perumahan itu terbengkalai..
Setahu saya, setakat ini masih belum ada jln penyelesaian yg jelas ttg isu ini. Sy pun tak pasti bagaimana kerajaan melihat isu ini dan bilakah satu klausa yg khusus akan dimasukkan kedalam standard SNP tersebut utk memberikan hak kpd Pembeli untuk menamatkan perjanjian sekiranya di dapati Pemaju ingkar..kerana isu ini melibatkan soal politik jua..Inilah sebenarnya yg harus diketahui oleh Pembeli2 rumah sekalian…
Tetapi sebaliknya, jika Pembeli pula yang ingkar utk menjelaskan bayaran harga jual beli dlm tempoh masa yg ditetapkan, Pemaju berhak untuk menamatkan SNP tersebut. Kesan penamatan tersebut adalah, pemaju boleh melucutkan (forfeit) 10% daripada harga jual beli yg telah dijelaskan oleh Pembeli dan bakinya (sekiranya ada) hendaklah dikembalikan kepada pembeli. Anda mungkin merasakan ini tidak adil bukan?? Tetapi sedarkah anda itulah reality sebenar agreement jual beli rumah yg anda t.tgn selama ini..He..he..he..
6. Selain drpd Pemaju boleh membatalkan perjanjian sekiranya Pembeli lewat menjelaskan bayaran harga jual beli, Pemaju juga boleh mengenakan faedah lewat bayar sebanyak 10% setahun, (dikira dari hari kehari) kpd Pembeli, sekiranya bayarn tuntutan progress gagal dijelaskan oleh Pembeli/ Bank kpd Pemaju dlm tempoh masa 21 hari bekerja drpd tarikh notis tuntutan pembayaran diterima..
Ertinya, kalau sekiranya Pembeli lewat bayar harga jual beli disebabkan bank pembeli yg lewat buat bayaran misalnya, maka Pembeli boleh dikenakan faedah lewat bayar oleh Pemaju..melainkan kelewatan tersebut disebabkan oleh kecuaian Pemaju sendiri spt dokumen utk tuntutan bayaran progress tidak lengkap dan sebagainya. Maka nasihat sy dlm keadaan ini, elok juga pembeli dpt follow up juga dgn bank supaya dibuat byrn tuntutan dlm tempoh 21 hari bekerja, kerana jika bank anda lewat buat bayaran, anda yg akan dikenakan charge interest oleh pemaju..
7. Pemaju hendaklah membuat pindah milik rumah tersebut kepada pembeli sebaik sahaja pembeli telah menjelaskan keseluruhan harga jual beli. Ini bagi kes pembeli yg bayar secara cash. Adapun bagi Pembeli yg bayar secara pinjaman, Surat Akujanji atau Surat Kelulusan Pinjaman yang dikeluarkan oleh Bank/ Pembiaya boleh dijadikan sandaran untuk Pemaju membuat p.milik rumah tersebut kpd Pembeli, walaupun keseluruhan jumlah pinjaman tersebut masih belum dijelaskan sepenuhnya oleh Pembeli..ini kerana secara praktikalnya, bank/ pembiaya tidak akan melepaskan pinjaman tersebut kpd Pemaju selagi mana rumah tersebut belum digadaikan kpd bank/ pembiaya. Untuk membolehkan gadaian didaftarkan, pindah milik harus dibuat terlebih dahulu.
